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销售：新房累计销售面积跌幅略微扩大，销售额同比涨幅略微收窄。2023年1-5月商品房累计销售面积46,440万平，同比-0.90%；1-4月同比-0.40%。1-5月商品房累计销售金额49,787万平，同比8.4%；1-4月同比8.80%。我们认为，当前市场销售复苏的动力主要来自于销售均价较高的高能级地区，随着高能级区域销售增速的回落，新房销售自然压力增大。

开发投资：新开工持续下滑，竣工持续改善。2023年1-5月累计新开工面积39,723万平，同比-23.06%；1-4月同比-21.44%。1-5月累计竣工27,826万平，同比19.60%；1-4月同比18.80%。1-5月累计开发投资45,701亿元，同比-7.20%；1-4月同比-6.20%。我们认为，随着“保交楼”的落地和前些年销售的楼盘的进入交房周期，竣工情况的改善有望持续。但土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心的恢复，也需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。

到位资金：国内贷款与自筹资金未见明显改善。2023年1-5月房地产开发累计到位资金55,958亿元，同比-6.6%；1-4月同比-6.4%。其中，1-5月国内贷款同比-10.5%；1-4月同比-10.0%。1-5月自筹资金同比-21.6%；1-4月同比-19.40%。1-5月定金及预收款同比4.4%；1-4月同比4.0%。1-5月个人按揭贷款同比6.5%；1-4月同比2.5%。我们认为，随着供给端政策的不断落地，优质房企特别是优质的央国企已经获得了较大的力度的信贷支持。大量的民企主要精力都投入了“保交楼”和存量楼盘的销售回款，既缺乏再投资的信心，也缺乏再投资的能力；特别是大量债务违约的民企，很难获得实质性的信贷支持。在新开工持续下滑，土地市场疲软和市场销售结构分化的情况下，国内贷款与自筹资金的需求自然也会有所下滑。

投资建议：防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升，但销售的分化程度也在进一步提升，销售与拿地都在向高能级城市集中。我们推荐重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产、金地集团、龙湖集团等龙头房企将有望受益。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

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